Woningcorporaties | Slopen of renoveren

Wat is duurzamer: nieuwbouw of modernisering?

Voor Flevolandse begrippen is het woningbezit van woningcorporatie Mercatus behoorlijk op leeftijd. De oudste woningen staan in de Noordoostpolder en dateren uit de jaren 50. Qua energie en duurzaamheid moet er een hoop aan deze huizen gebeuren. De corporatie staat soms voor een dilemma. Wat is de beste oplossing, slopen of moderniseren?

Scroll naar beneden om het volledige artikel te lezen of

blader naar volgend artikel >>

In gesprek met Ineke Leijten
programmamanager bij Mercatus


In het dorp Rutten in de gemeente Noordoostpolder kozen ze voor beide benaderingen. Een aantal woningen is gesloopt. Een ander blok blijft nog tien jaar staan en zal daarna gesloopt worden. Dertien eengezinswoningen uit de jaren 50 zijn volledig gemoderniseerd tot nul op de meter. Programmamanager Ineke Leijten van Mercatus was nauw bij het project betrokken. “We zijn begonnen met een participatietraject. Hierin gingen we uitgebreid in gesprek met de bewoners. Zij vertelden dat ze last hadden van tocht en van kieren op de zolder. Zelf zagen ze ook wel in dat hun huizen niet meer van deze tijd waren.”

Het is belangrijk dat bewoners kunnen meepraten over hun wensen. Maar ze moeten ook hun zorgen kwijt kunnen. Zonder draagvlak bij huurders kom je er namelijk niet. Tevreden huurders geven hun positieve ervaringen weer door aan de buurtbewoners die straks aan de beurt zijn voor onderhoud en verduurzamen van de woningen.

Belangen afwegen

“Bij de keuze tussen sloop of moderniseren wegen we verschillende belangen tegen elkaar af”, vertelt Leijten. “Ten eerste moet de woning geschikt zijn voor modernisatie. Het casco moet in orde zijn en we moeten zeker weten dat er in de toekomst nog vraag is naar die woning. Daarnaast heb je te maken met het kostenplaatje: wat is duurder? Een derde afweging heeft te maken met circulariteit: nieuwbouw is uiteindelijk energiezuiniger, maar voor sloop en nieuwbouw verbruik je heel veel grondstoffen. Dat is dan weer minder duurzaam. Ten slotte spelen er sociale belangen. Vooral in een dorpje als Rutten zijn de sociale verbindingen een zwaarwegend argument. Als een woning gesloopt wordt, verhuizen veel bewoners ergens anders heen. Bij modernisering is de kans groter dat ze blijven.”

"Bij sloop van huizen valt ook een gemeenschap uit elkaar"

Lagere woonlasten

“Dat verschilt per situatie. Een circulaire economie bereik je door er gewoon aan te beginnen en gaandeweg te leren hoe het moet. Circulariteit is namelijk erg afhankelijk van de context; wat op de ene plek werkt, werkt op een andere plek totaal niet. Er is geen one size fits all. Je moet goed kijken naar de lokale omstandigheden en daar de beste oplossing voor zoeken.”


Innovaties

“In het project City Plots in Amsterdam-Noord zijn we echt aan het experimenteren. Daar realiseren we op dit moment zeshonderd vacuümtoiletten. Deze wc’s gebruiken maar één liter water om door te spoelen in plaats van zes. Het rioolwater gaat naar een drijvende biovergister in de buurt. Daar wordt het afval omgezet in herbruikbaar fosfaat en in biogas. Daarnaast doen we daar een proef met deelauto’s en deelwasmachines.”

In het dorp Rutten in de gemeente Noordoostpolder kozen ze voor beide benaderingen. Een aantal woningen is gesloopt. Een ander blok blijft nog tien jaar staan en zal daarna gesloopt worden. Dertien eengezinswoningen uit de jaren 50 zijn volledig gemoderniseerd tot nul op de meter. Programmamanager Ineke Leijten van Mercatus was nauw bij het project betrokken. “We zijn begonnen met een participatietraject. Hierin gingen we uitgebreid in gesprek met de bewoners. Zij vertelden dat ze last hadden van tocht en van kieren op de zolder. Zelf zagen ze ook wel in dat hun huizen niet meer van deze tijd waren.”

Het is belangrijk dat bewoners kunnen meepraten over hun wensen. Maar ze moeten ook hun zorgen kwijt kunnen. Zonder draagvlak bij huurders kom je er namelijk niet. Tevreden huurders geven hun positieve ervaringen weer door aan de buurtbewoners die straks aan de beurt zijn voor onderhoud en verduurzamen van de woningen.


Belangen afwegen

“Bij de keuze tussen sloop of moderniseren wegen we verschillende belangen tegen elkaar af”, vertelt Leijten. “Ten eerste moet de woning geschikt zijn voor modernisatie. Het casco moet in orde zijn en we moeten zeker weten dat er in de toekomst nog vraag is naar die woning. Daarnaast heb je te maken met het kostenplaatje: wat is duurder? Een derde afweging heeft te maken met circulariteit: nieuwbouw is uiteindelijk energiezuiniger, maar voor sloop en nieuwbouw verbruik je heel veel grondstoffen. Dat is dan weer minder duurzaam. Ten slotte spelen er sociale belangen. Vooral in een dorpje als Rutten zijn de sociale verbindingen een zwaarwegend argument. Als een woning gesloopt wordt, verhuizen veel bewoners ergens anders heen. Bij modernisering is de kans groter dat ze blijven.”

“Bij sloop van huizen valt ook een gemeenschap uit elkaar"

Lagere woonlasten

De dertien gemoderniseerde woningen werden ingepakt en kregen nieuwe gevels, en de daken liggen nu vol met zonnepanelen. Om de bewoners bewust te maken van hun energieverbruik, worden hun verbruik en de opbrengst van de zonnepanelen gemonitord.

Voor Leijten van Mercatus zijn de energielasten een belangrijk punt: “Er zijn signalen dat gas en elektriciteit steeds duurder zullen worden. Voor mensen die afhankelijk zijn van sociale huurwoningen, kan dat pijn doen in de portemonnee. Ik maak me daar best een beetje zorgen over. Tijdens de voorbereidende gesprekken vragen bewoners vaak wat de modernisering voor hun huurprijs gaat betekenen. Voor ons is het uitgangspunt dat de gemiddelde woonlasten in hun totaliteit gelijk blijven of voordeliger uitvallen. We moeten de huur wel iets verhogen, maar de energierekening wordt een stuk lager. Bij elkaar opgeteld kom je dan op lagere of vergelijkbare woonlasten uit.”

De bewoners van de dertien gemoderniseerde woningen in Rutten zijn in ieder geval positief over het resultaat. Ze ervaren binnen meer comfort en zijn blij met de nette, eigentijdse uitstraling van hun huizen.


Innovaties

De gemeente Noordoostpolder werkt ook aan een warmteplan. Naar verwachting is dat klaar in 2021. “Wij willen daar niet op wachten”, zegt Leijten van Mercatus. “Als zich in de tussentijd innovaties voordoen op het gebied van verduurzaming, willen wij die graag in de praktijk brengen.” De corporatie werkt niet alleen aan het energieneutraal maken van het woningbestand, maar denkt ook na over zaken als circulariteit en de opslag van zonne-energie. “Technieken die bij ons succesvol blijken, kunnen daarna gemakkelijk door particulieren worden overgenomen. We voelen ons verantwoordelijk voor de milieueffecten van al ons handelen en voor het beheersen van de woonlasten voor onze doelgroep.”